Der Aufbau des Grundbuches

n der Abteilung I des Grundbuches sind die Eigentumsverhältnisse niedergeschrieben. Neben den Eigentümern vermerkt die Abteilung I auch die Verteilung des Eigentums, bei Ehepaaren findet sich beispielsweise in den meisten Fällen der Zusatz "je zur Hälfte".

Die Abteilung II führt die Lasten und Beschränkungen auf, die auf dem Objekt liegen. Dazu zählen unter anderem Wegerechte, Wohnrechte, Vorkaufsrechte und Ähnliches.

In der Abteilung III sind die Grundpfandrechte, Hypotheken oder Grundschulden aufgeführt. Da eine Grundschuld nicht automatisch mit der letzten Rate des Darlehens gelöscht wird, kann diese eingetragen bleiben, obwohl keine Zahlungsverpflichtung des Eigentümers mehr besteht. Wechselt ein Darlehensnehmer im Rahmen einer Anschlussfinanzierung die Bank, muss die Grundschuld nicht gelöscht und eine neue Grundschuld eingetragen werden. Deutlich kostengünstiger ist eine Abtretung der Rechte aus der Grundschuld an die nachfolgende Bank.

Wurde das Grundbuch früher in ausgedruckter Form geführt, so besteht es heute in Deutschland in elektronischer Form. Alle im Grundbuch jemals eingetragenen Daten müssen, auch wenn sie hinfällig geworden sind, immer lesbar bleiben. Aus diesem Grund wurde im papierhaften Grundbuch keine Seite entfernt oder der Text geschwärzt, sondern Löschungen wurden rot unterstrichen. Im elektronischen Grundbuch werden Dateiinhalte ebenfalls nicht gelöscht, sondern die Rötungen erscheinen schwarz.Jede Veränderung oder Löschung im Grundbuch darf nur auf Antrag geschehen und setzt die Bewilligung des Eigentümers der Immobilie oder des Grundstücks voraus. Der Eigentumsübertrag, die Auflassung, kann nur geschehen, wenn seitens des Finanzamtes die Unbedenklichkeitsbescheinigung über die Zahlung der Grunderwerbsteuer vorliegt. Damit zwischen Kaufvertrag und Eintragung des neuen Eigentümers kein weiterer Verkauf oder Änderungen im Grundbuch erfolgen können, nimmt der Notar die Auflassungsvormerkung vor. Damit ist die Immobilie oder das Grundstück zunächst "gesperrt".

Geschieht bei einem Grundbucheintrag ein Irrtum, so besteht dafür kein Rechtsbehelf. Mittels einer Beschwerde kann nur die Eintragung eines Amtswiderspruches oder einer Amtslöschung durchgesetzt werden, Letztere aber nur in Ausnahmefällen. Berichtigungen können nur mit dem Willen des Eingetragenen oder aufgrund einer Klage gegen ihn erreicht werden. Für den Anspruch auf Berichtigung besteht keine Verjährungsfrist.

Im Gegensatz zum Handelsregister oder Vereinsregister besteht kein Zugang für die Einsichtnahme. Eine Einsichtnahme in das Grundbuch ist nur bei nachgewiesenem berechtigtem Interesse möglich. Eine eventuelle Kaufabsicht ist nicht ausreichend. Ohne ein berechtigtes Interesse dürfen nur folgende Personen Einsicht nehmen:
der Eigentümer selbst, Hypothekengläubiger oder sonstige mit dinglichem Interesse an dem Objekt Verbundene
vom Eigentümer Bevollmächtigte
Behörden und Notare
öffentlich bestellte Vermessungsingenieure
beauftrage Makler mit einer Vollmacht